Quels sont les revenus pris en compte pour un crédit immobilier ?

Vous voulez emprunter pour effectuer l’achat d’un logement ou le rénover ? Pour accorder un prêt immobilier, les banques exigent plusieurs conditions. Elles veulent en effet avoir l’assurance que le ménage gagne durablement suffisamment d’argent pour assumer le remboursement des mensualités du crédit accordé. Un prêt immobilier est un emprunt accordé par une banque ou un autre organisme financier, destiné à financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier. Cette somme est fonction des revenus du foyer. Or, une banque ne comptabilise pas tous les revenus de la même manière pour définir le montant que vous pouvez emprunter.

Les revenus toujours pris en compte à 100 % pour obtenir un prêt immobilier

Seuls certains revenus sont toujours retenus à 100 % par les banques pour définir si quelqu’un pourra assumer le remboursement du prêt souhaité pour l’acquisition d’un logement.

Un salaire en CDI ou être fonctionnaire titulaire

Les banques continuent d’apprécier tout particulièrement un dossier où au moins un emprunteur jouit d’un salaire fixe en CDI ou est fonctionnaire titulaire. La part fixe de ces revenus (avant prélèvement d’impôt à la source) est prise en compte à 100 %. Si un 13e mois figure dans le contrat de travail, il entrera dans le calcul de la capacité de remboursement. Si votre salaire comporte une part variable et des primes, essayez d’obtenir une augmentation de la part fixe quelque temps avant de demander un emprunt.

Pensions de réversion et de retraite

Si vous percevez une pension de retraite ou de réversion, l’établissement prêteur en tiendra compte en intégralité pour évaluer la capacité d’emprunt de votre ménage. Par contre, suivant votre âge et votre patrimoine, il sera difficile d’obtenir un prêt immobilier sur 20 ans ou plus. En effet, à partir d’un certain âge ou suivant votre état de santé, vous ne serez plus couvert par l’assurance emprunteur.

Les autres revenus socialement garantis

Les banques intègrent l’allocation d’adulte handicapé (AAH). Quant à la prime d’activité, si vous êtes en CDI, elle compte pour les revenus de votre foyer. Vous percevez une rente viagère suite à la vente d’un bien immobilier, la sortie d’un contrat d’assurance vie ou d’un Plan Épargne Retraite ? L’établissement prêteur en tient compte dans le calcul de vos revenus. Il en est de même pour une rente à vie suite à un accident ou la prestation compensatoire que vous verse votre ex-conjoint.

Les revenus locatifs : comment la banque en tient-elle compte ?

Vous avez mis en location un logement ou tout autre local ? En général, les loyers sont retenus uniquement à hauteur de 70 %. Pourquoi ? Parce que rien ne dit que vous toucherez tout le temps vos revenus locatifs. Vacance entre deux locataires ou lors de travaux, retards de paiement, impayés, frais d’entretien ou de rénovation vous priveront d’une partie de cet argent. La banque le prévoit avant de décider si elle finance votre projet immobilier.

Les revenus parfois pris en compte pour financer votre achat immobilier

Certains revenus, à cause de leur irrégularité ou des risques peuvent ne pas être pris en compte ou seulement en faisant une moyenne. Dans certaines professions, le fixe ne concerne qu’une petite partie du salaire mensuel du salarié. C’est souvent le cas pour les commerciaux dont la part variable est très importante. Si vous êtes en poste depuis moins de deux ans, la banque ne tiendra pas compte de la part variable de votre salaire.

Conditions pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Les banques évaluent le taux d’endettement du demandeur, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % de ses revenus mensuels.
• Les demandeurs ayant un emploi stable (CDI de préférence) et des revenus réguliers seront privilégiés.
• Avoir un apport personnel, souvent d’au moins 10 % du montant total du projet, est généralement requis.
• Un bon historique de crédit, sans incidents de paiement, est un atout indispensable.

Récapitulatif de la prise en compte des revenus par les banques

• Salaire fixe (CDI ou Fonctionnaire) : 100 %
• Pensions (Retraite ou Réversion) : 100 %
• Prestations sociales (AAH, Prime d'activité en CDI) : 100 %
• Rentes viagères et prestations compensatoires : 100 %
• Revenus locatifs (Loyers perçus) : 70 %
• Part variable et primes : Prises en compte si ancienneté supérieure à 2 ans

La capacité d’emprunt pour un achat immobilier d’une personne ou d’un couple va dépendre de différents paramètres comme les revenus fixes, le montant de l’apport personnel, le montant des autres crédits en cours de remboursement et leurs mensualités, la durée souhaitée pour votre prêt et du taux d’intérêt dont vous pouvez bénéficier actuellement.